החלטה בתיק בש"א 1319/08

        בקשה למינוי כונס נכסים זמני

1.     המשיב הנו הבעלים  הרשום של מקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 30132, בשטח של כשני דונמים, המצויים באזור המוסכים ברחוב ואדי אלג'וז בירושלים, עליהם בנוי מבנה. בין המבקש ולבין המשיב נקשר הסכם, כאשר לטענת המבקש, תוכנו של ההסכם כולל הסכמה מטעמו להשקיע סכומי כסף נכבדים לצורך פינוי הדיירים המוגנים (חמישה במספר), אשר החזיקו  ביחידות בנכס הבנוי על המקרקעין, ובתמורה הוסכם, כך נטען, כי עם פינוי הדיירים המוגנים, יימכרו המקרקעין והמבקש יהא זכאי לקבל 65% מהתמורה (15% מהתמורה הכוללת ו - 50% מהתמורה לאחר ניכויי מיסים שונים). המבקש, כך נטען, עמד בהתחייבותו והשקיע למעלה מ - 1.1 מיליון ש"ח, ואכן פונו, בעקבות השקעה זו, כל הדיירים המוגנים שהחזיקו ביחידות במקרקעין. לטענת המבקש, בניגוד למוסכם, ולאחר שהשקיע ממיטב כספו ומאמצים רבים, כולל נקיטת הליכים משפטיים, מונע המשיב את מכר המקרקעין, ובמקביל הוא השכירם בשכירות חופשית וגורף לכיסו דמי שכירות חודשיים בסך של 12,000 ש"ח לחודש, אינו משלם את חובות הארנונה החלים על המקרקעין וגורם בכך להצטברות חוב בן למעלה משש מאות אלף ש"ח. בכך, כך נטען, נוצר חשש כי הרשות תנקוט בהליכים למימוש החוב. לתימוכין בטענותיו, מפנה המבקש, בין היתר, לשטר משכנתא ללא הגבלה בסכום בנוגע עם משכנתא שנרשמה לטובתו, ליפוי כח נוטריוני בלתי חוזר בנוגע למקרקעין, אשר נחתם על ידי המשיב לטובתו, להתחייבות בלתי חוזרת ולהסכם בנוגע עם שכר הטרחה לו הוא זכאי (נספחים ד-ז' לבקשה).

2.     בנסיבות אלה נוצר  צורך, כך לשיטת המבקש, למנות כונס נכסים אשר ישכיר את מלוא היחידות וידאג לנהולם התקין של המקרקעין עד למכירתם, שכן במצב הנוכחי, ולאור פעילות המשיב (ר' למשל המודעה בדבר ההצעה להשכרת יחידות במקרקעין, נספח ג' לבקשה), יושכרו מלוא היחידות, והמשיב יגרוף לכיסו, באופן בלעדי, את מלוא דמי השכירות.

        המבקש מסתמך, בין היתר, על הוראת תקנה 387 ב' לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984, העוסקת במינוי כונס לנכסים אשר "הופקו תוך ביצוע המעשה או המחדל נושא התובענה", על כך שקיים חשש ממשי לפגיעה נכרת בערך הנכס הבנוי על המקרקעין עקב אי תשלום חוב הארנונה, לכך שאי מתן הצו יכביד באופן ממשי על ביצוע פסק הדין, ובנוסף, שהמשיב יוכל לסכל את מכירת הנכס באמצעות השכרת יחידותיו לשוכרים ולטווחים שונים באופן שלמבקש לא תהא השפעה, בעיקר, על משך השכירות.

3.     מנגד, טוען המשיב, בתמצית, כי הוסכם בין הצדדים שהמבקש ילווה למשיב סכומי כסף לצורך פינוי הדיירים מהנכס וההסכם היחיד שנקשר, לפיכך, בין הצדדים הוא הסכם הלוואה. אולם, כך נטען, המבקש ערך, במועדים שונים ובזמנים שונים מסמכים שונים עליהם חתם המשיב, לרבות הסכמים כפולים ולרבות "תנאים מיוחדים של משכנתא והלוואה" (נספח ב' לתגובת המשיב), 'התחייבות בלתי חוזרת' (נספח ג'), ולרבות שטר משכנתא שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין. יפוי הכח, כך נטען, ניתן במסגרת עסקת היסוד של ההלוואה ולא מעבר לכך (סעיף 44 לתגובת המשיב). עוד, ובין היתר, טען המשיב לשיהוי ניכר בבקשה ולכך שמדובר בתובענה כספית שאינה מצמיחה בסיס למתן הצו המבוקש.

כתב התביעה

4.     בכתב התביעה עותר המבקש לאכוף את התחיבויות המשיב ולקבוע כי הנו זכאי לקבלת 65% מהתמורה שתתקבל בגין מכירת המקרקעין, (בהתאם לחלוקה שפורטה לעיל), להורות על מכירת המקרקעין, לחייב את המשיב לשלם 65% מדמי השכירות שיתקבלו בגין השכרת היחידות בנכס, לפרוע את חובות הארנונה ולהחזיר לידיו תשלומים עודפים, ששולמו מעבר לסך של 200,000 דולר.

5.     בסיכומיו, מפנה המבקש לכך שהסעד הזמני המבוקש נועד לשמור על הרכוש נשוא המחלוקת שעה שקיים סכסוך התלוי ועומד בפני בית משפט. אולם, בעניננו, יש לבחון, האם הסעד המבוקש נועד לשמור על הרכוש או, להבדיל מכך, להגן על הרווח הצפוי למבקש לאחר מימוש המקרקעין וחלוקת התמורה בשעור זה או אחר. הכספים אותם השקיע המבקש בנכס (ואין חולק על השקעותיו כמו גם על תוצאותיהם) ואשר הביאו, בפועל, להשבחתו של הנכס, לא נועדו, אלא לשם קבלת תמורה גבוהה שעה שהמקרקעין ימומשו, ושאלה היא, כאמור, האם יש להיעתר לבקשה בנסיבות כאלה. עוד מפנה המבקש, בין היתר, לכך שקיים הכרח מיידי למינוי כונס נכסים לצורך ניהולם התקין ושמירתם עד למכירתם, ולשם כך עליו לקבל את מלוא דמי השכירות. כן נטען כי אי מתן הצו יכביד באופן ממשי על ביצוע פסק הדין. המבקש מפנה לכך שלגרסת המשיב (סעיף 7 לתגובתו), שווי המקרקעין עומד על סך של 500,000 דולר. במידה שתתקבל התביעה, יהא זכאי המשיב לסך של 175,000 דולר (35%) מהתמורה, אולם, בגין חוב הארנונה בלבד, יש לשלם סך של 166,000 דולר ולפיכך לא ניתן יהא לגבות את החוב מחלקו של המשיב, כמו גם דמי השכירות המתקבלים בכל העת, כאשר על המשיב יהא לשלם מתוך חלקו גם מס שבח. עוד מפרט המבקש בסיכומיו כי דמי השכירות המתקבלים כיום, בצירוף דמי שכירות נוספים בגין יתר חלקי הנכס, עתידים להגיע לסך של כ - 30,000 ש"ח לחודש, ומשמעות הדבר, תקבולים שיגיעו למאות אלפי שקלים עד למכירה, סכומים המוזרמים, לגרסת המשיב עצמו, לכיסוי חובותיו.

        באשר לבסיס המונח ביסוד בקשתו, מינוי כונס במסגרת הוראת תקנה 387 ב', מכוון המבקש ל"אפשרות של המשיב להשכרת המקרקעין בשכירות חודשית בדמי שכירות של עשרות אלפי שקלים לחודש ושהופקה אך ורק על ידי ניצול השקעותיו ופועלו של המבקש תוך הפרת התחייבויותיו כלפי המבקש למכירת המקרקעין (נספח 18 לסיכומיו). עוד מפנה המבקש לכך שהזכות לקבל דמי שכירות חופשיים מהשכרת הנכס, נוצרה באופן בלעדי כתוצאה מהשקעתו של המבקש. ועוד, אי תשלום הארנונה פוגע, בנוסף לאמור לעיל, גם בערכו של הנכס.

מינוי כונס נכסים זמני

6.       הוראת תקנה 387 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-,1984 מקנה לבית המשפט את הסמכות למנות כונס נכסים זמני, כדלקמן:

"387ב.  (א) בית המשפט רשאי בצו, בכפוף להוראות סימן א', למנות כונס נכסים זמני (להלן - כונס) על נכסים מסוימים של המשיב שברשותו או ברשות מחזיק, אם שוכנע על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, כי קיים חשש ממשי לפגיעה ניכרת בערכם של הנכסים או לכך שהמשיב או אדם אחר מטעמו עומד להעלים את הנכסים או להשמידם או כי הנכסים הופקו תוך ביצוע המעשה או המחדל נושא התובענה או שימשו לביצועו, וכי אי מתן הצו יכביד באופן ממשי על ביצוע פסק הדין...".

      לצורך מינוי כונס נכסים זמני נדרשות ראיות מהימנות לכאורה; חשש ממשי לפגיעה ניכרת בערך הנכסים, להעלמתם או להשמדתם, או שהנכסים הופקו תוך כדי ביצוע המעשה או המחדל נושא התובענה או שימשו לביצועו; ואי ^-מתן הצו יכביד באופן ממשי על ביצוע פסק ^-הדין. תנאים אלה  מצטברים, ויש בהם כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט בהשוואה לשיקול דעת לפי תקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי, שלפיה רשאי בית המשפט למנות כונס נכסים "אם הדבר נראה לו צודק ונוח" (ר': רע"א 9911/01 טלפז תדלוק והשקעות בע"מ נ' פז חברת נפט, פ"ד נו (6) 550); מ' קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי הלכה ומעשה (ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין, כרך שני) עמ' 829).

צו לכינוס נכסים זמני, הניתן לפי תקנה 387ב, נועד לאפשר שמירה וניהול של נכסים הדרושים לביצוע פסק הדין, מקום בו קיים חשש ממשי כי במהלך תקופת הביניים עד שיינתן פסק הדין, יאבדו נכסים אלה. את מטרתו של כינוס הנכסים הזמני סיכם כב' השופט שלמה לוין בבר"ע 7/89 רותם נ' חברת נשר,פ"ד מב (4) 683, כדלהלן:

            "יסודו של הסעד למינוי כונס נכסים הוא בדיני היושר, ולפי דינים אלה נהגו לעשות בו שימוש כדי לשמור על רכוש שהוא נושא המחלוקת בעת סכסוך התלוי ועומד בבית המשפט, כדי לשמור על רכוש הנתון בסכנת השמדה על ידי אנשים אשר להם נמסר הרכוש על-פי דין או על ידי אנשים שלהם זכות ישירה או חלקית באותו רכוש, ולשם הוצאה לפועל מן היושר".

7.       ועוד: מינוי כונס נכסים זמני נועד לשמש סעד עודף ואין להשתמש בו כל אימת שהסעדים הזמניים הרגילים, כמו עיקול זמני או צו מניעה זמני, יעילים דיים, שכן סעד של מינוי כונס נכסים הנו סעד חמור, שבפעולותיו - שהן במהותן השתלטות על נכסים וניהולם - מפקיע כונס הנכסים את שליטתו של אדם בקניינו. מכאן, שלא על נקלה ימנה בית-המשפט כונס נכסים זמני לפני שניתן פסק-הדין. יחד עם זאת, לעתים לא יהיה מנוס מלעשות כן. כך, לדוגמה, במקרים שלא השיגו בהם סעדים זמניים אחרים את מטרתם, שכן, לעומת זכות הקניין של הנתבע עומדת זכות הקניין של התובע, שגם היא ראויה להגנה. מינויו של כונס נכסים איננו, לכשעצמו, סעד בלתי מידתי, ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו. אם באיזון בין הזכויות המתנגשות של התובע ושל הנתבע יימצא כי הפגיעה בזכות הקניין של הנתבע היא מידתית, יהא ניתן למנות כונס נכסים לנכסיו (ר': ענין טלפז לעיל; ע"א 447/92 הנרי רוט נ' איטרקונטיננטל, פ"ד מט(2) 102; ע"א 689/74 בשמת, חברה להשקעות ופיננסים בע"מ ואח' נגד עירית אילת, פ"ד כ"ט(2) 281).

המקרים בהם יטה בית המשפט לעשות שימוש בסמכותו למנוי כונס נכסים הם: "א. כדי לשמור על הרכוש נשוא המחלוקת בזמן שקיים סכסוך התלוי ועומד בפני בית המשפט; ב. כדי לשמור על רכוש הנתון בסכנת השמדה על ידי אנשים אשר להם נמסר הרכוש הזה על ידי החוק או על ידי אנשים אשר יש להם זכות ישירה, אך רק חלקית באותו רכוש; ג. לשם ביצוע פסקי דין במקרים שדיני ההוצאה לפועל הרגילים לא היו מאפשרים זאת ודיני היושר חייבו לשם כך למנות מקבל נכסים ("הוצאה לפועל מן היושר" - equitable execution)" (ע"א 689/74 עניין בשמת, לעיל). (ר' גם: ע"א 224/47 אינג' א' ד' טחורש ואחיו נגד יעקב שצ'ופק ואחרים, פ"ד ב' עמ' 214).

עם זאת אין מדובר ברשימה סגורה וכוחו של בית המשפט עימו לעשות שימוש בסמכותו על פי תקנה 388 לתקנות גם במקרה שאיננו נופל למסגרת אותן שלוש קטיגוריות, ובלבד שהרעיון העומד מאחורי שלוש הקטיגוריות האמורות יתקיים גם בו, והכוונה היא לתכלית שלשמה מתמנה כונס הנכסים הזמני (בשלב שלפני מתן פסק הדין), בדבר נקיטת אמצעים לשמירתו ולניהולו של רכוש עד לבירור המחלוקת בין בעלי הדין (ר': עניין הנרי רוט, לעיל, בעמ' 111).

לבסוף, יודגש כי הפסיקה קובעת כי מקום שדרוש בירור עובדתי מדוקדק ומפורט בנושא המחלוקת בנסיבות בהן הנתבע לא חדל מפעילותו, וכשאין ראייה כי הנתבע לא יעביר לתובע את זכותו בנכסים בהתאם לפסק דין שיינתן בסופו של דבר, ידחה בית המשפט את הבקשה למינוי כונס נכסים (ר': ע"א 674/79 מאסל נ' פסגי העצמאות ברמת גן, פ"ד לה(3) 789, 794).